摘要:从云南呈贡新城的重规划项目中Calthorpe先生认真分析了在中国部分城市存在的鬼城现象的成因,并为我们提供了一个不同的视角——一个局外人的视角。

最近美国《大都会》杂志的博客上出现了一篇题为“中国鬼城的真正成因”的文章。作者Peter Calthorpe,是一位著名城市规划师,同时是新都市主义大会的发起人之一,并著有一些学术专著。他的事务所在今年接下了云南呈贡的重规划项目。从呈贡项目中Calthorpe先生认真分析了在中国部分城市存在的鬼城现象的成因,并为我们提供了一个不同的视角——一个局外人的视角。

本文除粗字体部分为译注外,皆为纯译稿,不代表我及本网站观点。

译自:http://www.archdaily.com/425651/how-to-bring-china-s-ghost-towns-back-to-life/

 

怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死内蒙古鄂尔多斯,康巴什新区的闲置住宅楼。康巴什新区也许是中国最著名的鬼城。摄影: Tim Franco

 我们大概都读过了那篇关于鄂尔多斯鬼城的新闻报道——那些大到几英亩,但完全空置的高层住宅和购物中心。就在中国政府宣布计划在未来20年中将两亿五千万人口从农村移入城市的当口,这样一座荒芜的鬼城显得无比讽刺。城市化的初衷是很好的,但因为一些“具有中国特色”的因素,这个宏大的计划在实行中一再被扭曲。这些因素诸如——对城市和开发商错误的财政奖励机制,同时伴随着服务业、娱乐业和创造就业机会等基础建设方面的落后,便是中国鬼城的主要成因。另一方面,中国新兴的中产阶级却可以很方便地(也许过分方便地)把钱投资到房地产上,这也就造成了一个现象:人们买下那些还没完全建好的住宅,但不搬进去,而是等着地产升值,或者等着“有朝一日”也许能派上用场。结果就是:很多新的开发项目成了彻底的投机主义者的投资对象,而不是被当做住宅或者真正的社区。

 当然要明确知道中国现在的住宅空置率是困难的,但在很多城市里我们都能看到类似的范例。一个比较典型的例子在昆明市的西部,一座被规划为容纳一百五十万人口的新城——呈贡。在宣传中可以看到,呈贡新城将包括昆明大学新校区(包括十七万师生和教职员工)、新的昆明市政府办公区以及一个生产新照明设备的工业区。另外在呈贡还将建设一个高铁车站,并将新城通过两条地铁线路与主城区连接。

 

怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死呈贡新区在过去的7年里如雨后春笋般出现在云南的大地上。现在它面临的最大问题是:缺少居民。

 这座新城每年都能保持6%左右稳定的经济增长率——从数字上看起来似乎一切都在蒸蒸日上,但即便在这里已然有相当比例的空置住宅。为什么呢?一个重要原因是:中国没有地方性财产税政策(译注:财产税是美国州政府和地方政府对在美国境内拥有不动产或动产,特别是房地产等财产的自然人和法人征收的一种税。财产税一直是美国地方政府最重要的财政来源,它占地方政府税收收入的80%以上。联邦政府不征收财产税,各州政府只征少量或不征收财产税。),于是城市发展的主要经济来源依赖于土地开发。而且中国的政策鼓励大面积土地租赁,即便为土地准备的建设和配套设施根本没到位也无所谓。在这两个问题之下,中国城市的长期可持续性发展是被放在眼前利益的后面考虑的。

另一方面,中国普通收入民众的存款率非常高。在通货膨胀的大环境下,人们迫切需要利用投资行为进行资产保值。比起缺乏透明度、充斥投机者的证券市场,毫无疑问房地产是更好的投资对象——如果条件允许的话。再者说,投资房地产,不仅不会贬值,而且还能为孩子置办一套将来的婚房。于是他们带着大量现金,一次性买下某个新开发地区的某个住宅,没有债务,不用交税。而房子自然也就长期空置在那里了。目前看来,中国的房地产产值还没有下降的势头。所以大家的财产看起来还是挺安全的。

这些刺激购买的动机间接导致了呈贡新城至今没有完工,很多学校和购物中心之类的基础服务设施还没有迁入。结果这又反过来导致购房者宁愿住在旧房子里,等着有一天新社区能够完全运转,或者他们的孩子结婚。

但中国有另一个优势:所有税务、投资和发展政策都可以被很容易地修正。实际上现在中国的中央政府就正在考虑出台新的税收政策用以限制第二套房的购买,同时在城市基础建设上进行一些战略性调整。

讨论了上述市场行为和政策缺陷,我们再来谈谈更有意义的话题:怎样让新城区长周期可持续健康发展。中国的绝大多数住宅开发项目都有几个共同点——面积超大的小区,高层塔式住宅楼,还有公园一样的小区大门。几公里长的八车道马路从小区之间直穿而过,所以骑车和步行都成了一件危险的事,而且变相鼓励了汽车保有量的增长。在这样的大马路上开车固然很爽,但除了增加道路危险系数,还导致空气污染、碳排放飙升、家庭支出的提高(油钱),以及随后势必到来的大面积交通堵塞。在济南的一次调查显示:新开发项目的超大型小区会导致交通量达到旧城区的四倍以上。

从经济和环境的角度来看,这些超大型小区——尤其是某些超过5000户的巨型小区——实质上已经埋下了急速社会衰退的种子。就如同我们西方世界已体会的那样,这种大型社区是以一种非人性的方式将每个人孤立起来,抹杀身份认知,安全性,公共人际交往和人类本身所适应的尺度比例。我们已经将这种建造方式连同那个时代一同淘汰了,而且我相信中国人终有一天也会这样做。

 

怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死

 

呈贡新区重规划的构想:从上面的超大型小区,到下面更健康的小尺度小区。

 

幸运的是,现在的呈贡已经成为了一个对于新型城市规划模式的试验场。在昆明地方政府与中国可持续交通联合研究中心(译注:今年7月由清华大学与戴姆勒集团共同成立的研究机构,致力于研究城市道路的可持续性发展问题)的共同支持下,我们公司( Calthorpe事务所)对呈贡约1000公顷面积的中心区进行了重新规划,其中主要动作是将超大型小区打散,成为传统的、人类可适应的尺度;街道变窄变短,但数量大大增加了,而且很多被区分为步行街或者运输专用道路;公园变得更小更多,而且离社区住宅更近,互相能够眺望;打破单一居住功能的建筑,而采用混合功能型建筑设计,同时利用人行道将它们与商店或者咖啡馆相互连接,以此来重新建立典型的传统中国社区的“街边生活”(Street-life,这个词从英语上更好理解,即类似胡同里弄的丰富街区生活和邻里关系)。我们最终的目的是建立整个新城区所有功能之间的平衡,避免那种“只有卧室的社区”出现,不让那种病态的规划继续侵蚀世界。

怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死

 上下左右的示意图依次:功能混合的小型街区、可步行到达的社区服务、步行街道、小尺寸社区公园、单行道及窄马路、公共导向型发展模式。

 

这个新的规划模式在试点阶段便包含了政府的研究结果和政策性的内涵。我们有完全的理由相信错误的激励政策、被扭曲的市场机制以及中国所有新城建设都会得到及时的纠正。适当的设计方法、完善的经济鼓励政策将促使社会、经济和环境的可持续性健康发展。中国的增长将是全人类有史以来最宏大和最迅速的,我们应当一起期待他们能将一切做好。

 怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死

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怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死

怎样让中国“鬼城”重获新生?-建筑师之死呈贡新城重规划项目效果图